Oliver Reitz
Direktor des Eigenbetriebs Wirtschaft und Stadtmarketing Pforzheim (WSP)
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Pforzheim: Mit hybrider Nutzung gegen Leerstand in der City
12.05.2025
von Christian Roch
Veranstaltungsraum als Vorzeigeprojekt
Pforzheims City leidet, wie andere auch, unter zahlreichen Leerständen. Zuletzt haben die Schließungen von Galeria Kaufhof und C&A schmerzliche Lücken gerissen. Komplizierte Eigentumsverhältnisse und langwierige Verfahren erschweren die Neuvermietung. Vor allem aber sind Zuschnitt und Ausstattung der Immobilien oft nicht mehr zeitgemäß. Um zu zeigen, wie Erneuerung gelingen kann, fand der Gewerbeimmobilien-Dialog auf einer Baustelle an der Westlichen Karl-Friedrich-Straße 37 statt. Stephen J. Ponweera und Thomas Sonnentag hatten für das dortige Bestandsgebäude ein neues Nutzungskonzept entwickelt und konnten gemeinsam mit Eigentümern, WSP und Sparkasse renommierte Mieter gewinnen: Ende 2025 wird im Erdgeschoss nach langer Abstinenz wieder ein Lebensmittel-Nahversorger in der City eröffnen. In den Räumen darüber wird 2026 die AOK Nordschwarzwald einziehen.
Ponweera: Hybride Nutzung schafft Aufenthaltsqualität
Stephen J. Ponweera ist Geschäftsführer der 1st property international GmbH und hat bereits zahlreiche erfolgreiche Revitalisierungs-Projekte begleitet. Für ihn sind reine Einkaufsmeilen in der City Vergangenheit: „Es geht in Stadtzentren nicht mehr nur um Einkaufsmöglichkeiten. Die Herausforderung dort ist vielmehr, Orte zu schaffen, an denen man sich gerne aufhält.“ Ein Mix aus Einkaufen, Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und Freizeit mit viel Grün und offenen Plätzen sei am besten geeignet, um für Frequenz und Aufenthaltsqualität zu sorgen. Einer autofreien Innenstadt erteilte Ponweera dabei eine Absage: „Attraktive Standorte müssen mit dem Auto gut erreichbar sein.“ Zu einer lebenswerten Innenstadt gehöre darüber hinaus auch eine positive Einstellung. „Schade, dass viele Pforzheimer von ihrer Stadt eine schlechte Meinung haben.“
Ideen zur Neugestaltung der Galeria-Immobilie
Stephen J. Ponweera hatte sich auch Gedanken gemacht, wie ein hybrides Nutzungskonzept für das ehemalige Galeria Kaufhof-Gebäude in der Fußgängerzone aussehen könnte: Der bisherige Monolith könne durch geöffnete Fassaden und ein Atrium in der Mitte aufgebrochen und für eine kleinteiligere Nutzung vorbereitet werden. Im Erdgeschoss stellt sich Ponweera Ladenpassagen mit Showrooms, Gastronomie und Show-Brauerei vor. In den oberen Etagen könnten Micro-Appartements, Co-Working- und Start-up-Spaces oder auch Angebote für Gesundheit und Freizeit geschaffen werden. Ein begrüntes Dach mit Aussichtsplattform und Eventflächen komplettiere die Mischnutzung für einen urbanen Lebensstil.
Sonnentag: „Mehr investieren zahlt sich aus“
„Die Gesellschaft wandelt sich. Also müssen sich auch die Gebäude ändern“ stellte Architekt Thomas Sonnentag in seinem Vortrag fest. „Die Zeiten, in denen man im Erdgeschoss die Rendite für das gesamte Gebäude erwirtschaften konnte, sind längst vorbei.“ Heute komme es auf jedes Geschoss und jeden Quadratmeter an. Als Beispiel nannte Sonnentag die bisherige Nutzung an der Westlichen 37: „Hier brachte ein Drittel der Fläche praktisch keinen Mietertrag.“ Für den Umbau bedeutete das: Die bisherige horizontale Teilung wurde aufgehoben und durch eine vertikale Teilung in Einzelhandelsfläche unten und moderne Büro- und Kreativräume oben ersetzt. „Einzelhandel über mehrere Etagen, das funktioniert nicht mehr. Die oberen Räume in diesem Gebäude werden künftig anders genutzt und sind über einen getrennten Eingang mit Aufzug bequem zugänglich.“ Stimmten Architektur und Nutzungskonzept, so Sonnentag, würden Innenstadt-Quartiere für Mieter und Vermieter schnell wieder attraktiv: „Nutzung zieht Nutzung an. Umgekehrt ziehen Leerstände weitere Leerstände nach sich.“
Dass die Revitalisierung leerstehender Gewerbeimmobilien aufwendig ist, daraus machte Sonnentag keinen Hehl: „Probleme mit Leerständen lösen sich nicht von selbst, da kommt kein weißer Ritter. Oft sind strukturelle Änderungen erforderlich. Aber hochwertiges Bauen zahlt sich aus. Eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung beispielsweise ist für viele potenzielle Mieter ein Muss.“ Sonnentags abschließender Rat: „Fangen Sie früh an, nutzen Sie Fördermöglichkeiten – und haben Sie einen langen Atem.“
12.05.2025
von Christian Roch
Veranstaltungsraum als Vorzeigeprojekt
Pforzheims City leidet, wie andere auch, unter zahlreichen Leerständen. Zuletzt haben die Schließungen von Galeria Kaufhof und C&A schmerzliche Lücken gerissen. Komplizierte Eigentumsverhältnisse und langwierige Verfahren erschweren die Neuvermietung. Vor allem aber sind Zuschnitt und Ausstattung der Immobilien oft nicht mehr zeitgemäß. Um zu zeigen, wie Erneuerung gelingen kann, fand der Gewerbeimmobilien-Dialog auf einer Baustelle an der Westlichen Karl-Friedrich-Straße 37 statt. Stephen J. Ponweera und Thomas Sonnentag hatten für das dortige Bestandsgebäude ein neues Nutzungskonzept entwickelt und konnten gemeinsam mit Eigentümern, WSP und Sparkasse renommierte Mieter gewinnen: Ende 2025 wird im Erdgeschoss nach langer Abstinenz wieder ein Lebensmittel-Nahversorger in der City eröffnen. In den Räumen darüber wird 2026 die AOK Nordschwarzwald einziehen.
Ponweera: Hybride Nutzung schafft Aufenthaltsqualität
Stephen J. Ponweera ist Geschäftsführer der 1st property international GmbH und hat bereits zahlreiche erfolgreiche Revitalisierungs-Projekte begleitet. Für ihn sind reine Einkaufsmeilen in der City Vergangenheit: „Es geht in Stadtzentren nicht mehr nur um Einkaufsmöglichkeiten. Die Herausforderung dort ist vielmehr, Orte zu schaffen, an denen man sich gerne aufhält.“ Ein Mix aus Einkaufen, Wohnen, Arbeiten, Gastronomie und Freizeit mit viel Grün und offenen Plätzen sei am besten geeignet, um für Frequenz und Aufenthaltsqualität zu sorgen. Einer autofreien Innenstadt erteilte Ponweera dabei eine Absage: „Attraktive Standorte müssen mit dem Auto gut erreichbar sein.“ Zu einer lebenswerten Innenstadt gehöre darüber hinaus auch eine positive Einstellung. „Schade, dass viele Pforzheimer von ihrer Stadt eine schlechte Meinung haben.“
Ideen zur Neugestaltung der Galeria-Immobilie
Stephen J. Ponweera hatte sich auch Gedanken gemacht, wie ein hybrides Nutzungskonzept für das ehemalige Galeria Kaufhof-Gebäude in der Fußgängerzone aussehen könnte: Der bisherige Monolith könne durch geöffnete Fassaden und ein Atrium in der Mitte aufgebrochen und für eine kleinteiligere Nutzung vorbereitet werden. Im Erdgeschoss stellt sich Ponweera Ladenpassagen mit Showrooms, Gastronomie und Show-Brauerei vor. In den oberen Etagen könnten Micro-Appartements, Co-Working- und Start-up-Spaces oder auch Angebote für Gesundheit und Freizeit geschaffen werden. Ein begrüntes Dach mit Aussichtsplattform und Eventflächen komplettiere die Mischnutzung für einen urbanen Lebensstil.
Sonnentag: „Mehr investieren zahlt sich aus“
„Die Gesellschaft wandelt sich. Also müssen sich auch die Gebäude ändern“ stellte Architekt Thomas Sonnentag in seinem Vortrag fest. „Die Zeiten, in denen man im Erdgeschoss die Rendite für das gesamte Gebäude erwirtschaften konnte, sind längst vorbei.“ Heute komme es auf jedes Geschoss und jeden Quadratmeter an. Als Beispiel nannte Sonnentag die bisherige Nutzung an der Westlichen 37: „Hier brachte ein Drittel der Fläche praktisch keinen Mietertrag.“ Für den Umbau bedeutete das: Die bisherige horizontale Teilung wurde aufgehoben und durch eine vertikale Teilung in Einzelhandelsfläche unten und moderne Büro- und Kreativräume oben ersetzt. „Einzelhandel über mehrere Etagen, das funktioniert nicht mehr. Die oberen Räume in diesem Gebäude werden künftig anders genutzt und sind über einen getrennten Eingang mit Aufzug bequem zugänglich.“ Stimmten Architektur und Nutzungskonzept, so Sonnentag, würden Innenstadt-Quartiere für Mieter und Vermieter schnell wieder attraktiv: „Nutzung zieht Nutzung an. Umgekehrt ziehen Leerstände weitere Leerstände nach sich.“
Dass die Revitalisierung leerstehender Gewerbeimmobilien aufwendig ist, daraus machte Sonnentag keinen Hehl: „Probleme mit Leerständen lösen sich nicht von selbst, da kommt kein weißer Ritter. Oft sind strukturelle Änderungen erforderlich. Aber hochwertiges Bauen zahlt sich aus. Eine Nachhaltigkeits-Zertifizierung beispielsweise ist für viele potenzielle Mieter ein Muss.“ Sonnentags abschließender Rat: „Fangen Sie früh an, nutzen Sie Fördermöglichkeiten – und haben Sie einen langen Atem.“
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